7 indices qui montrent la stabilité du marché immobilier en France en 2020

La croissance des prix de l’immobilier n’a finalement pas connu de répit en France, malgré l’apparition de la Covid-19. Suivant le rapport d’étude de Seloger (Baromètre du mois d'août 2020), le marché de l’ancien reste dans une tendance haussière avec une augmentation de 5,1% en un an, soit 0,4 point de plus par rapport à l’exercice 2019. Au mois de juin, le prix moyen du mètre carré a ainsi franchi la barre des 3600 euros et devrait se consolider jusqu’à la fin de l’année. 

La logique économique de l’immobilier est différente de celle des commerces de produits de consommation. La pierre vaut son pesant d’or, qui ne peut être domptée par une instabilité de la demande à travers une conjoncture sanitaire et économique néfaste comme le Coronavirus. Dans cette perspective, les promoteurs anticipent la reprise, et prévoient déjà une ruée future des ménages et des investisseurs après la crise. Aussi, les zones « chaudes » avec une plus grande agglomération poursuivent chroniquement leur chevauchée vers la montée en flèche des prix pour éviter de surprendre les futurs acquéreurs. 

95% des grandes villes françaises sont ainsi concernées par la flambée des prix de l’immobilier post-Covid, tandis que les ratios d’augmentation entre les villes et les périphéries se rapprochent sensiblement. En outre, le confinement n’a pas manqué de marquer les esprits des Français sur l’importance d’avoir une maison pour passer les heures sombres du pays par rapport à l’inconfort d’un appartement loué. Ici encore, les domaines en périphéries deviennent « rares » par anticipation et les prix croissent considérablement.

Les projets immobiliers sont pensés des mois, voire des années à l’avance par les acheteurs, qu’ils soient primo ou secundo accédant. De janvier à mai 2020, plus de 75% des Français ont ainsi estimé réaliser leur projet durant les six prochains mois avant d’être coupés de leur élan par la crise sanitaire. Après la levée des mesures de confinement, et notamment la reprise chronique des activités professionnelles et administratives, les projets d’achat devraient redémarrer, là où les investisseurs les avaient laissés. 

Pourquoi ? Dans les faits, les acheteurs ne pensent  pas comme les promoteurs de logement. Si ces derniers voient le prix de l’immobilier stagner pour les prochains mois, les investisseurs estiment que la crise économique devrait impacter sur les tarifs, ainsi l’étude de SeLoger rapporte que 49% des acheteurs potentiels s’attendent à une revue à la baisse des prix du logement contre 21% pour les acheteurs adhérant à la hausse. Dans la même rubrique, les vendeurs ne sont que 37% à craindre une récession, alors que 45% aspirent à une stabilisation des prix.

La politique marketing des institutions financières concernant l’affaiblissement des taux au profit de l’allongement des annuités a contribué à la croissance des projets d’acquisition chez les jeunes depuis 2018. En 2020, cette appétence pour l’achat ne semble pas se dégrader, étant donné que plus de la moitié des prospections se tournent vers l’acquisition.

Au fil des années, les jeunes ménages français adhèrent de plus en plus à la philosophie d’investissement que de thésaurisation en se tournant vers l’immobilier, considérée comme une issue (sociale, psychologique et financière) pour les vieux jours. Comme le disait Franklin Roosevelt « Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse ».

Le marché de l’immobilier français restera actif tant qu’il y aura des biens à vendre et à louer et surtout des acheteurs potentiels « prêts à fermer les yeux », devant les prix exorbitants pour acquérir un bien en leur nom. 

Et oui, le déclin des taux depuis 2017 a favorisé la croissance des achats de biens immobiliers, traduit par des crédits à faible (voire très faible) apport personnel, accompagné d’une durée dépassant les 30 ans.  En 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’est d’ailleurs concerté avec les responsables pour mettre un terme à ce « suicide »  inconscient des investisseurs engendré par l’appât du gain. Le conseil a ainsi recommandé une limitation des durées à moins de 25 ans. 

En 2020, le crédit s’est donc rationalisé pour s’adapter, en termes de durée et de taux, aux profils des emprunteurs, ce qui devrait notamment équilibrer l’offre et la demande à long terme. Au mois de septembre 2020, les taux sur 15 ans, 20 ans, et 25 ans s’alignent respectivement autour des 1,05%, 1,20% et 1,47% selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, un tarif notamment optimisé pour encourager les crédits.

L’impact psycho-social du Coronavirus atteint les projets d’investissement immobiliers comme jamais. C’est pour la première fois de l’histoire que les Français éprouvent une forte envie de quitter les grandes agglomérations pour atterrir dans des zones « moins peuplées » et cela se confirme sur le nombre de prospection de maisons dans les périphéries, voire des zones reculées.

Réceptifs à ces projections, les promoteurs immobiliers de certaines régions préparent déjà le terrain pour accueillir les futurs acquéreurs. A Besançon, la hausse du prix frôle actuellement les 12% par rapport à l’année 2019, à l’heure où Bordeaux perd 0,7%. 

Que ce soit bien clair ! Les prix de l’immobilier dans les zones métropolitaines ne changeront pas et continueront à grimper, ceci étant, il est important de noter que la vague d’épidémie de 2020 impactera sensiblement sur le comportement de certains acheteurs, priorisant les espaces plus « verts » et moins peuplés.

2020 reste une année « banale » pour le marché de l’immobilier malgré la crise. Cela se reflète notamment dans la courbe de croissance des taux de crédit, des prix des maisons et logements, mais aussi des marges de négociation.

Insensibles à la récession, les prix comme les négociations sont rigides chez les vendeurs de biens immobiliers français depuis janvier jusqu’à septembre. SeLoger annonce ainsi des marges tournant aux alentours de 3,5% pour les appartements et 3,9% pour les maisons, des chiffres qui affichent la totale insouciance des promoteurs immobiliers par rapport à la conjoncture économique actuelle.

Comme quoi, l’immobilier privilégie toujours la place du vendeur à celle de l’acheteur. Comme le disait Andrew Carnegie dans son autobiographie : « N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez l’immobilier et attendez !»

La monnaie est fuyante, les actions sont dégradables, les biens mobiliers sont périssables, et en cas de crise, ils ne sont d’aucun secours ! Les Français l’auront bien constaté durant ces 6 derniers mois de confinement et commencent donc à comprendre ce qu’est une valeur refuge.

Comme l’or, l’immobilier connaît peu les histoires de crise ! Cet investissement n’est notamment pas sensible à la baisse du cours des devises, du changement de régime politique, car en période de stagnation économique, il n’engage qu’une infime dépense et dans les périodes fastes, son apport est total.