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Les 7 nouvelles règles à connaître pour louer sur Airbnb

Savoir Par Michèle Auteuil 25 novembre 2018

Les 7 nouvelles règles à connaître pour louer sur Airbnb

Airbnb, la plateforme de location entre particuliers

pixabay / TeroVesalainen
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Il est pratique de louer son appartement ou sa maison le temps des vacances ou d’une brève absence pour se procurer quelques revenus. Mais, face aux pratiques abusives de certains, la loi ELAN vient de renforcer la réglementation et met en place des sanctions financières contre les plateformes et contre les loueurs qui ne jouent pas le jeu loyalement.

La plupart des personnes qui louent leur logement le font de manière raisonnable pour se procurer quelques revenus supplémentaires. 

Mais à Paris, les comportements sont parfois abusifs et outranciers, et certains locataires ou propriétaires encaissent des sommes astronomiques. De même dans d’autres grandes villes, ou des communes de taille modeste mais très touristiques.

La loi n’interdit pas la location de courte durée entre particuliers type Airbnb ou ses concurrents mais la recadre, quitte à sanctionner sévèrement ceux qui continuent de s’aventurer sur le chemin de la location meublée illégale.

1 Location Airbnb : Un maximum de 120 jours par an pour la résidence principale

L’article L 631-7 (modifié par la loi ELAN) du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les communes de plus de 200 000 habitants et les trois départements de la petite couronne parisienne, Hauts de Seine, Seine Saint Denis et Val de Marne, « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée constitue un changement d’usage », nécessitant une autorisation d’urbanisme.

Aux termes de l’article L324-1-1 (issu de la loi ELAN) du code du tourisme, les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. 

Ainsi, tout logement y compris, la résidence principale d’un loueur, est juridiquement un meublé de tourisme soumis à la réglementation spécifique des meublés de tourisme, dès lors qu’il est loué à une clientèle de passage. 

La loi a cependant réservé une exception en faveur de la location de la résidence principale du loueur entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de forme majeure empêchant cette occupation. 

Selon l’article L324-1-1, IV (issu de la loi ELAN) du code tourisme, dans les communes ayant mis en œuvre la procédure de déclaration préalable d’enregistrement, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au delà du plafond légal de 120 jours par année civile.

2 Location Airbnb : Sous-location prohibée sauf autorisation écrite du bailleur

Le locataire peut proposer son logement à la sous-location dans la limite du plafond légal de 120 jours par an, à condition d’avoir obtenu l’autorisation préalable écrite du propriétaire des lieux. La sous-location non-autorisée expose le locataire à la résiliation de son bail, sans préjudice du versement de dommages-intérêts, voire la restitution au bailleur des sommes indûment encaissées. 

Auparavant peu sévères, les juges n’hésitent plus à sanctionner sévèrement les locataires indélicats qui sous-louent sans l’accord écrit du bailleur, comme le montrent ces affaires récemment jugées.

Des locataires qui proposaient à l’insu du bailleur, leur appartement sur Airbnb ont ainsi été condamnés à lui reverser les 27 295 € de loyer abusivement encaissés, assortis des intérêts légaux (CA Paris, 5 juin 2018). 

Dans une autre affaire, le bailleur (ou plutôt son avocat) a dirigé son action en responsabilité, non pas contre son locataire qui sous-louait sans autorisation, mais, sur la base des articles 1340 et 1341 du code civil, contre la plateforme utilisée pour réaliser la sous-location illicite. Sa demande a été accueillie par le tribunal d’instance de Paris 6ème (6 février 2018) qui a condamné la plateforme au versement de dommages-intérêts, et ordonné l’exécution provisoire. Dans une affaire initiée par maître Jonathan Bellaïche, avocat à Paris, le tribunal d’instance de Paris 17ème, a, le 24 octobre 2018, condamné une locataire qui avait sous-loué sans autorisation, son appartement via Airbnb, à rembourser à la propriétaire des lieux la somme de 46 277 € correspondant aux loyers encaissés pendant 607 nuitées, et prononcé son expulsion. Pour aboutir à ce résultat, l’avocat avait finement fait valoir que les sommes encaissées par la locataire au titre de la location illicite sont les fruits civils du bien immobilier.

Or, selon les règles du code civil, les fruits civils – les revenus donc – appartiennent au propriétaire du logement.

3 Location Airbnb : Enregistrement en mairie dans certaines zones

Dans les villes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable – en pratique les territoires en pénurie de logements – une délibération du conseil municipal peut mettre en place l’obligation d’enregistrement préalable pour toute location ou sous-location de courte durée, donc y compris les résidences principales, à réaliser par téléservice sur le site web de la mairie du lieu de situation du logement. La déclaration auprès de la mairie est possible par d’autres moyens que le téléservice, précise la loi. 

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi 89-462 sur les rapports locatifs. 

En retour de la déclaration, la mairie délivre un numéro d’enregistrement à treize chiffres pour chaque logement loué en courtes durées. 

Ce numéro d’enregistrement est obligatoirement transmis à tous les intermédiaires de location, donc agences immobilières, plateformes de location saisonnière, et être affiché sur chaque annonce de location. 

Une cinquantaine de villes françaises ont rendu obligatoire l’enregistrement préalable des locations meublées de courte durée, notamment Aix en Provence, Deauville, Paris, Biarritz, Cannes, Bordeaux, Lyon, Megève, Nice, Strasbourg, Versailles, Tignes

L’objectif de cet enregistrement préalable est de permettre la vérification que le plafond légal de 120 jours annuels n’est pas dépassé.

4 Location Airbnb : Des sanctions financières contre les tricheurs

Le loueur qui ne se conforme pas à l’obligation de déclaration en mairie quand elle existe, s’expose à une amende civile pouvant atteindre 10.000 €. 

S’il ne transmet pas sur demande de la mairie, le décompte des nuits de location qu’il a réalisées, il s’expose à une amende civile de 5000 € à 10 000 € par logement en infraction. 

Les plateformes numériques sont désormais sanctionnables d’une amende civiles de 12.500 € par infraction lorsqu’elles ne respectent pas leurs obligations de vérifier notamment que le seuil de 120 nuités n’est pas dépassé, n’ont pas exigé l’attestation sur l’honneur du loueur qu’il s’agit de sa résidence principale et l’existence du numéro d’enregistrement dans les communes l’ayant mis en place. 

Il s’y ajoute la possibilité d’une amende pouvant atteindre 50.000 € lorsque la plateforme ne communique pas à la mairie qui le lui demande, le nombre de jours de location d’un meublé de tourisme qui a été loué par son intermédiaire. 

Les amendes civiles sont prononcées par le président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés (en procédure d’urgence), sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. 

Le produit des amendes est versé à la commune. 

Le TGI compétent est celui du lieu de situation du meublé de tourisme en infraction. Les agents du service municipal ou départemental du logement sont habilités à rechercher et à constater tous les manquements aux dispositions légales sur les meublés de tourisme.

5 Locations Airbnb : La part du fisc

Les revenus issus de la mise en location de meublés touristiques constituent des revenus imposables, mais en pratique peu de loueurs les déclarent faute d’être déclarés par la partie versante. La donne change. L’article 242 bis du code général des impôts dont la rédaction prêtait à confusion est modifié afin d’indiquer clairement pour les opérateurs des plateformes l’obligation d’adresser par voie électronique à l’administration fiscale un document récapitulant l’ensemble des sommes perçues par les utilisateurs lors de transactions ou prestations de service.

Autrement dit, à compter du 1er juillet 2019, toutes les plateformes numériques devront déclarer à l’administration fiscale notamment les sommes versées aux loueurs de meublés de tourisme, résidences principales comprises, afin qu’elles soient intégrées dans les revenus imposables du bénéficiaire. 

Le non-respect de son obligation d’aviser le fisc des sommes versées aux loueurs, expose la plateforme à une amende forfaitaire pouvant atteindre 50.000 € par infraction. 

Fiscalement, les sommes encaissées au titre de location ou sous-location de meublés de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le contribuable devra porter sur la déclaration de ses revenus de 2019 (à souscrire en mai/juin 2020) les sommes perçues au titre de locations ou sous-locations de logement loués via les plateformes. Ces revenus, après application d’un abattement de 50 %, avec un minimum de 305 €, seront ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal, et l’ensemble soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

6 Location Airbnb : Prélèvement à la source en hausse

L’encaissement de loyers via une plateforme collaborative, obligée de déclarer tout ce qu’elle verse, va avoir un triple impact fiscal : augmenter le revenu imposable et le montant de l’impôt sur le revenu (IR) de celui qui loue ou sous-loue son logement.

La donne du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu va aussi avoir un effet considérable : le taux du prélèvement à la source va mécaniquement augmenter puisqu’il se calculera sur un IR plus élevé du fait de l’encaissement de ces sommes.

De la même façon, les personnes qui bénéficient d’aides ou de prestations sociales versées sous condition de ressources auront intérêt à ne pas plus louer leur logement. En augmentant leur revenu fiscal de référence, ce complément de revenu issu de la location risque de leur faire franchir le seuil à ne pas dépasser pour bénéficier d’une prestation sociale, et subir la suppression ou la diminution de ces aides ou prestations sociales. 

A partir du moment où le fisc s’en mêle, il n’est pas sûr que le jeu de la locations Airbnb (ou chez un concurrent) en vaille la chandelle.

7 Location Airbnb : Des cotisations sociales au delà de 23 000 €

La loi estime qu’au delà d’un certain montant, la location meublée touristique ne caractérise pas la gestion privée d’un patrimoine immobilier, mais traduit l’exercice d’une activité professionnelle, appelant le paiement de cotisations sociales.

L’article L611-1, 6° du code de la sécurité sociale prévoit, en effet, que les personnes louant ou sous-louant des locaux d’habitation meublés, y compris leur résidence principale, à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile – des touristes donc -   doivent, lorsque les recettes locatives encaissées excèdent la somme de 23 000 € par an, s’affilier et cotiser à l’assurance maladie et à l’assurance maternité. La loi laisse le choix à ces personnes de s’affilier au régime des travailleurs non salariés ou au régime général de la sécurité sociale.

Toutefois, selon une réponse ministérielle (JO Assemblée nationale du 10/07/2018 page 6122, Réponse au député Hervé Pellois), cette disposition ne s’applique pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi Hoguet. 

Les locations qui passent par des plateformes numériques ne peuvent pas bénéficier de cette exemption.

Michèle Auteuil

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