7 innovations (vraiment) utiles dans le Logement Neuf

C’est le chaînon manquant entre l’habitat participatif, très à la mode, et la promotion classique. Pour acheter son logement neuf, aujourd’hui, il faut rentrer dans les cases et s’adapter à ce qu’ont imaginé pour nous les promoteurs, alors qu’il s’agit probablement d’un des plus importants actes d’achats dans notre vie. Vous voulez un T2 avec une grande pièce de vie et une terrasse géante ? C’est un mouton à cinq pattes que vous risquez de chercher très longtemps… Pour sortir du carcan constructif, la seule solution était jusqu’à présent l’habitat participatif, où les acquéreurs se regroupent pour élaborer eux-mêmes leur projet. Un beau principe, qui se heurte bien souvent à de fortes difficultés de mise en œuvre : achat du terrain, entente entre les futurs propriétaires, délais interminables… On ne compte pas les projets qui ont mis de longues années à émerger, voire ont été abandonnés, même si la situation s’améliore avec le recours aux assistants à la maîtrise d’ouvrage. 

La plateforme de la start-up parisienne Habx se présente comme une market place de programmes immobiliers menés par des opérateurs classiques, au sein desquels le clients pourra piocher pour définir son propre projet. Des fiches décrivent dans le détail l’environnement et l’esprit du futur bâtiment, avec des vidéos, des vues 3D ou des axonométries. Ensuite, pas à pas, il va pouvoir exprimer ses souhaits au sein du programme sélectionné : nombre de pièces et leur destination, surface, mais aussi exposition, espaces extérieurs, locaux partagés… Une fois qu’il a défini ses besoins, il reçoit un plan, sans engagement d’achat. Une formule qui combine la souplesse de l’habitat participatif à la sécurité de la promotion immobilière, tout en profitant de délais classiques de l’achat sur plan (18 à 24 mois). Habx mène actuellement plusieurs programmes en Ile-de-France, à Toulouse et à Bordeaux. A noter que l’entreprise met en avant son soin apporté à la qualité architecturale et constructive de ses bâtiments.

Les propriétaires font souvent l’impasse sur un architecte lorsqu’ils effectuent des travaux chez eux et s’ils n’y sont pas obligés. Probablement un mauvais calcul, car souvent la prestation de l’architecte est compensée par l’économie réalisée sur les travaux et les matériaux. Mais choisir le bon professionnel, en qui l’on aura confiance, est un véritable questionnement existentiel… Comment savoir si la prestation sera de qualité, si la proposition nous correspondra, si le chantier sera bien mené ? Autant d’incertitudes qu’entend lever la start-up bordelaise Archidvisor, sélectionnée dans le classement des 100 start-up à suivre 2018 du magazine Challenges. 

La plateforme permet à chacun de présenter son projet en détail, qu’il s’agisse d’une simple rénovation, d’une extension ou d’une construction. Pendant une semaine, l’appel d’offre est visible par les 1300 agences d’architectures inscrites, qui peuvent se signaler si elles sont intéressées. A l’issue de cette première phase, le client dispose de trois propositions avec les honoraires précisés, qu’il pourra sélectionner en fonction de ses propres critères : esthétiques, spaciaux, écologiques… Chaque agence, au préalable validée par la plateforme, présente ses points forts et ses réalisations pour permettre au client de se déterminer. Une fois l’architecte choisi, la relation revient dans un cadre plus classique : réalisation des plans, devis, suivi de chantier et enfin livraison, le tout rémunéré par un pourcentage sur le coût total du devis. Chacun peut par ailleurs sélectionner différent degrés de finition (trois), et finir les travaux par lui-même s’il le souhaite : clos couvert (mur et toit), second œuvre (plâtres, plomberie, électricité…) et finitions (peintures…).

Avec le petit dernier qui s’en va, que faire du grand appartement acheté il y a 20 ou 30 ans et de ses trop nombreuses chambres ? A l’inverse, un bébé qui arrive et on aurait bien besoin d’une pièce supplémentaire… Dans un contexte où les familles évoluent plus rapidement qu’avant (divorces, ménages recomposés, gardes partagées), les promoteurs commencent à proposer des logements plus évolutifs et faciles à reconfigurer le cas échéant. 

C’est le cas de Crédit Agricole Immobilier, qui a développé le concept Homdissey dès 2012. Ces logements, dont le concept a été définitivement validé en 2016, offrent trois configurations possibles (Open, Confort et Intégral ) à l’acheteur, pour le remodeler en fonction de ses besoins au fil du temps. Un dressing peut devenir une salle de bain, une pièce à vivre peut être recloisonnée pour une chambre de plus … 

L’opérateur propose aujourd’hui dans ses programmes un ou plusieurs appartements offrant ce type de possibilité. Autre démarche, du côté de BNPParibas Immobilier, la possibilité de séparer ou réunir une pièce à son appartement. Les plans sont conçus de manière à pouvoir recloisonner par exemple une chambre, qui deviendra un studio indépendant, doté de sa propre porte d’entrée, que l’on pourra louer. L’inverse est également possible, permettant à de jeunes acheteurs de financer une surface supplémentaire par de la location. 

Et des start-ups sont aussi engagées pour développer des solution de modularité plus légère, comme Owwi, associée à plusieurs promoteurs, qui propose un système de cloisons amovibles et connectées à un profilé électrique.

C’est une tendance lourde de l’immobilier neuf, directement inspirée des pionniers de l’habitat participatif. Le secteur privé a bien noté l’engouement des particuliers pour renouer du lien au sein des villes en multipliant les points et les occasions de rencontre et de partage. Les idées sont variées : une chambre d’ami à réserver parmi les copropriétaires, un atelier équipé pour les petits travaux, une salle de réunion ou de travail, une terrasse où partager des apéros entre voisins, une buanderie ou une salle de sport à la manière des condos américains… 

Parmi les projets les plus récents, on peut noter les programmes Ilink sur l’île de Nantes (Vinci promotion et Groupe Brémond), avec son espace de coworking, ou encore  l’immeuble Ekko, dans le quartier Bastide-Niel de Bordeaux (Groupe Launay, architecte Duncan Lewis), avec son espace commun de 41 m2  prolongé par une terrasse de 90m2 abritant un potager. 

Très ambitieux en la matière, il convient de distinguer le programme Edison Lite à Paris (XIIIe arrondissement) conçu par l’architecte Manuelle Gautrand dans le cadre du concours Réinventer Paris avec les promoteurs Loftissime et Nouvelles Fonctions Urbaines. Ce bâtiment, qui joue par ailleurs la carte de l’écologie urbaine (lire point n°5), intègre 25% d’espaces partagés, comprenant notamment un atelier de réparation générale, une grande cuisine ouverte, un potager et un solarium. Autre innovation intéressante : les futurs habitants seront tous copropriétaires des espaces commerciaux en rez-de-chaussée, dont les revenus locatifs serviront à financer les charges de l’immeuble !

Dans la droite ligne des espaces intérieurs partagés, les construction collectives intègrent de façon plus poussée la dimension environnementale : toits végétalisés, jardins partagés, espaces d’agriculture urbaine… A Nantes, Bordeaux, Lyon ou Toulouse, de nombreuses opérations pionnières ont vu le jour. 

Là encore, l’opération parisienne Edison Lite, se veut exemplaire : outre sa conception « bioclimatique », avec une structure en bois autour d’un noyau en béton et une forme compacte présentant une  faible surface d’enveloppe par rapport aux m2 de plancher, elle offrira un potager sur le toit, collectif ou avec des carrés individuels, animé par l’association Urbagri. Réintroduire la nature et les usages agricoles en ville, outre leur intérêt écologique, est un véritable vecteur de lien social. C’est aussi l’esprit de la résidence Lumia, récemment inaugurée à Eysines (banlieue bordelaise) : entre les bâtiments collectifs, ce qui devait être un espace paysager au-dessus du parking commun a été finalement dévolu à de l’agriculture urbaine, avec des récupérateurs d’eau de pluie et des bacs hors-sol, là encore animés par une association, Les Fermes de Gally.

A noter toutefois que ces initiatives, qui essaiment partout en France, restent encore des expériences, dont le succès dépendra de leur appropriation ou non par les résidents. Les opérateurs soutiennent en général les premières années de vie du projet, charge à la copropriété de le pérenniser. A suivre, donc…

Quand on achète sur plan, le plus frustrant c’est l’attente. Le délai entre la signature et la livraison de l’immeuble, dont la construction n’est en général pas démarrée, peut s’étaler entre 18 et 24 mois, voire bien plus en cas de retard des chantiers. 

Ce laps de temps important est désormais investi par certaines start-ups, qui ont bien compris que les promoteurs n’étaient pas vraiment à la pointe sur ce problème d’attente, qui génère bien souvent des questions, voire des angoisses de la part des clients. 

Première à s’être lancée sur ce créneau en 2015, la jeune pousse bretonne Happywait développe depuis Rennes une plateforme qui permet aux clients un suivi du chantier et des étapes  administratives, ainsi que d’échanger régulièrement avec le promoteur. L’acquéreur peut ainsi accéder aux photos du chantier et dispose aussi d’une timeline, un peu comme le fait Facebook, sur les différents processus liés à l’achat et la construction. Rendez-vous chez le notaire, signature électronique des documents et des devis, choix des matériaux… tout est accessible en ligne dans un espace qui se veut ludique. « Nous avons vraiment axé notre projet sur l’expérience client », souligne Julien Mouazan, fondateur d’Happywait. « Nous sommes là pour faire passer un bon moment à l’acquéreur avec une interface sympa. » 

L’entreprise développe actuellement 400 à 500 opération sur toute la France, de Lille à Strasbourg, de la Corse à la Bretagne. On peut par exemple retrouver ses services sur l’opération Héritaj , à Rennes, de Crédit Agricole Immobilier. D’autres start-ups se sont aussi lancées sur ce créneau, comme Scoplan, plus axée sur la construction de maisons individuelles.

Et si la modernité c’était aussi de revenir à des constructions porteuses en matériaux nobles, comme la pierre ou la terre ? Construire en pierre massive, c’est en tout le cas le pari fait par des agences comme celles de Gilles Perraudin, « pionnier » en la matière, d’Elizabeth Polzella ou encore Eliet & Lehmann, qui est à la fois cabinet d’architecte et promoteur immobilier. Ses deux fondateurs, les architectes Denis Eliet et Laurent Lehmann, ont pu se lancer à partir de 2004, un peu par hasard, dans ce type de construction grâce à la ville de Caen, qui souhaitait exploiter ses carrières de pierre. « Cela correspondait à une réflexion antérieure de notre part : nous estimions que la pierre porteuse, qui nécessite une seule intervention, l’empilement de pierres, était moins chère que l’opération plus complexe de la pierre agrafée sur un mur en béton », précisent les deux architectes. « Et c’est ce qui est ressorti de l’appel d’offres de la ville. Nous avons dû faire un apprentissage accéléré, car l’utilisation de ce matériau oblige à une mise en œuvre très rationnelle. » D’autres opérations ont suivi, notamment un projet à Bry-sur-Marne, opéré avec 3F en 2012. « Les riverains venaient nous voir pendant le chantier pour nous demander quand les logements seraient à vendre. » Un intérêt qui a poussé les deux architectes à se lancer directement dans la promotion immobilière. Repérés à Bordeaux par le directeur de l’établissement public Euratlantique, Stéphan de Faÿ, ils mènent actuellement un important projet de 128 logements, dont une vingtaine de maisons, sur la rive droite de la Garonne.