7 raisons d'investir dans l’immobilier locatif

Il y a investisseur et investisseur. Depuis le petit investisseur occasionnel qui achète un ou deux logements jusqu’au particulier très à l’aise financièrement qui va le plus souvent faire appel à un professionnel gestionnaire dans une banque privée qui réalisera les choix judicieux pour lui. 

L’objectif d’un investisseur n’est jamais identique à celui d’un autre. Mais petit budget ou gros moyens financiers, l’investisseur recherche en priorité la rentabilité locative, si possible une économie d’impôt et la valorisation patrimoniale du bien.

Certes, vous pouvez investir pour saisir une opportunité de défiscalisation, mais n’oubliez pas pour autant le revenu locatif envisageable et la valorisation du bien à la revente sous forme de plus-value.

Quels que soient votre motivation dominante et votre objectif, ne perdez pas de vue que l’investissement dans la pierre est tout le contraire d’un investissement spéculatif, il nécessite un engagement sur la durée. 

Si votre objectif est de gagner vite, oubliez l’investissement immobilier, et tournez-vous vers la Bourse : là vous pourrez gagner beaucoup d’argent rapidement mais en acceptant les risques inhérents à l’investissement boursier.

L’investissement immobilier ne manque pas d’atouts, il est le meilleur moyen de se constituer ou asseoir un patrimoine immobilier.

Lorsque l’incertitude règne sur la finance mondiale, la pierre reste une valeur refuge, les particuliers réalisent que leur vraie richesse, c’est leur patrimoine immobilier, que ce soit sous la forme de résidence principale ou de logements locatifs. 

L’investissement immobilier ne nécessite pas de connaissances techniques ou financières particulières, il est à la portée de tous. Il peut s’envisager sans aucun apport, sans oublier l’argument béton des vendeurs selon lequel il y aura toujours des locataires à la recherche d’un toit. 

Un argument vrai sur le fond à condition de ne pas oublier que si certaines régions sont en pénurie de logements locatifs, d’autres connaissent le trop plein d’habitations vides qui ne trouvent pas preneurs. Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, la revente de ce bien locatif constituera un précieux apport pour votre future résidence principale. 

Et, comme on ne sait pas où vont les retraites, un placement dans la pierre vous procurera un complément de revenus lors de votre cessation d’activité. Enfin, ce patrimoine immobilier pourra être transmis aux enfants ou réinvesti dans d’autres biens pour les loger.

La situation actuelle joue en faveur des investisseurs notamment grâce aux taux d’intérêt historiquement bas. Cela ne signifie pas que tout investissement soit bon à réaliser. Quand on demande aux agents immobiliers quels éléments privilégier dans le choix d’un logement, ils répondent « l’emplacement » et plutôt trois fois qu’une ! 

Il est nécessaire d’étudier le marché locatif de la ville où vous souhaitez investir en n’oubliant pas que les grandes villes – Bordeaux, Nantes, Montpellier, Toulouse, Marseille, Brest ... sont composées de micromarchés, de quartiers cotés qui attirent et de quartiers moins cotés où le locataire solvable ne souhaite pas vivre. 

Paris fait figure d’exception, d’anomalie désespérante : tout se vend et tout se loue. Quelle surface pour le futur logement à acheter ? D’une façon générale, pour toutes les villes, il est notable que le créneau des 3 pièces attire car depuis une vingtaine d’années, les petites surfaces – studios et 2 pièces – ont partout poussé comme des mauvais champignons . De même si le marché des 4 et 5 pièces se limite à environ 10 % des demandes, les grands logements familiaux se louent facilement en raison d’une offre locative souvent déficitaire. 

Il ne faut pas non plus oublier que la famille locataire d’un grand logement présente le plus souvent une stabilité dans les lieux qui peut compenser les rotations multiples d’un studio, avec les périodes non louées.

L’investissement immobilier ne se conçoit que si vous percevez des loyers. 

Avant de choisir, posez-vous cette question "Aurais-je envie de vivre dans ce logement ?". Si la réponse est négative, ne l’achetez pas : pourquoi voulez-vous qu’un locataire solvable accepte de payer un loyer pour un logement où vous-même n’auriez aucune envie de vivre. 

Quant à choisir un logement neuf ou un logement ancien, c’est affaire de goût et de coût mais pas seulement. Une construction neuve offre souvent sécurité et confort. Les logements modernes sont en principe lumineux et confortable avec une bonne distribution de l’espace. Les normes nouvelles leur assurent une bonne isolation. Inconvénient, les programmes de logements neufs sont parfois situés à la périphérie des villes, voire au milieu de nulle part.

Depuis que la voiture a été désignée comme l’ennemie, le locataire peut hésiter à accepter une location éloignée du centre-ville et nécessitant de posséder un ou plusieurs véhicules s’il a un conjoint et des grands enfants étudiants ou travailleurs. De plus, un logement dans une construction neuve est plus cher à la vente qu’un logement ancien. 

Aujourd’hui, les promoteurs immobiliers réinvestissent les centres villes et proposent des programmes de logements mieux desservis par les transports collectifs et les commerces. 

Les logements anciens offrent souvent l’avantage d’être localisés en centre-ville. Ils ont du charme, du caractère et une architecte soignée. Mais en réalité, il y a l’ancien de belle qualité et l’ancien un peu sordide avec des pièces exigües, une faible luminosité, une mauvaise insonorisation etc.

Si la défiscalisation est votre motivation essentielle, la réduction d’impôt Pinel est pour vous mais vous devez acheter ou faire construire un logement neuf situé dans l’une des communes connaissant une pénurie de logements et figurant sur une liste établie par un décret. Pas d’investissement Pinel où bon vous semble, il faut que la ville y soit éligible. 

Un logement ancien situé dans une zone éligible ouvre désormais droit à la réduction d’impôt Pinel s’il fait l’objet de travaux listés par décret. Ce dispositif dédié au logement ancien popularisée sous le nom loi Denormandie peut être très intéressant. 

Autre possibilité de défiscalisation, acquérir un logement ancien situé dans une zone éligible et le louer sous le dispositif Cosse (voir l'article dédié de 7x7) : vos revenus fonciers bénéficient d’une forte réduction et d’un déficit foncier plus élevé. 

Si vous ne voulez ou ne pouvez pas placer votre logement sous un dispositif de défiscalisation, rien ne vous empêche d’alléger le montant de votre impôt sur le revenu en jouant la carte du déficit foncier.

Retour aux fondamentaux : les loyers encaissés pour un logement loué nu sont fiscalement parlant des revenus fonciers imposables sous déductions des charges qui y sont attachées. Lorsque les charges sont supérieures au loyer encaissé, vous êtes en présence d’un résultat négatif, un déficit foncier déductible des autres revenus de votre foyer fiscal – sauf les intérêts d’emprunt – à hauteur de 10 700 € par an. La meilleure façon d’augmenter le déficit foncier déductible, c’est de réaliser des travaux dans le logement.

Oubliez cette idée fausse selon laquelle le loyer paie le crédit immobilier pour la bonne raison qu’il y a les charges de copropriété – gardien d’immeuble chauffage, entretien, travaux et réparations etc, dont une partie seulement est imputable au locataire. Il y a également l’impôt sur les revenus fonciers ainsi que la taxe foncière intégralement à la charge du propriétaire. 

Où trouver l’argent pour financer votre investissement immobilier ?

Une fois arrêtée la décision d’investir et les contours de votre projet définis, il est temps de penser aux choses sérieuses : l’argent, le nerf de la guerre. 

Mener à bien votre projet immobilier nécessite de recourir au crédit immobilier, et cela même si vous disposez d’un capital à investir acquis par héritage, épargne ou revente d’un bien. En effet, avec les taux d’intérêt des prêts immobiliers historiquement bas, vous gagnerez davantage à emprunter à une banque tout en faisant fructifier votre capital. N’oubliez pas non plus que les intérêts d’un crédit immobilier viennent en déduction du montant du revenu foncier imposable. 

Vous pouvez commencer par en parler à votre banquier et voir ce qu’il peut vous proposer. N’en croyez rien si votre banque vous dit que c’est son meilleur taux d’intérêt : il reste forcément une marge de négociation à la baisse. Demandez à d’autres banques concurrentes de la vôtre les conditions d’un crédit immobilier. Il n’ y a pas que le taux d’intérêt à surveiller, il faut également vérifier le coût des garanties. Par exemple, depuis plusieurs années les banques affichent des crédits immobiliers à taux d’intérêt bas mais se rattrapent en facturant lourdement l’assurance emprunteur. 

Pour avoir la certitude que le crédit immobilier sera remboursé, la banque prêteuse vous demande une garantie qui peut prendre la forme d’une hypothèque ou un système de caution donnée par un organisme : Crédit Logement par exemple. Fuyez l’hypothèque trop lourde et trop coûteuse !

Comment s’y prendre pour mettre un logement en location ? Faut-il le louer nu ou meublé ? Avant de répondre à ces questions, vous devez d’abord vérifier votre degré de liberté dans la fixation du loyer. 

Si vous avez acquis ou placé votre logement sous un dispositif de défiscalisation – Pinel, Cosse, Denormandie etc, le loyer maximum pouvant être appliqué est fixé par un décret fiscal et vous devez maintenir la location non meublée du logement pendant une durée fixée par la loi fiscale, selon le cas à six ans, neuf ans ou douze ans.

Votre logement n’est ni acquis ni placé sous un dispositif de défiscalisation ? 

Cela ne signifie pas pour autant que le droit locatif vous laisse la liberté de fixer le loyer à votre guise. En effet, dans les zones où le marché du logement est tendu ou très tendu, les loyers sont réglementés. 

Proposer un logement à la location ne vous autorise pas vous transformer en enquêteur de police : la loi fixe la liste des documents et informations pouvant être réclamés au locataire. N’oubliez pas non plus que le logement mis en location doit être décent, les critères de décence sont fixés par la loi et ses décrets. Sinon, gare aux sanctions si le logement est indécent. 

Même si elle affiche moins de contraintes qu’une location nue, la location meublée est très encadrée dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.