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7 raisons de louer en Cosse et payer moins d’impôt

Savoir Par Michèle Auteuil 27 novembre 2018

7 raisons de louer en Cosse et payer moins d’impôt

Immeuble hausmanien à Paris

pixabay / Free-Photos
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Le dispositif Cosse apporte une nouvelle pierre à l’édifice, déjà élevé, de la défiscalisation des revenus locatifs. En quoi diffère t-il des précédents ?
Voici le tour des avantages et des inconvénients avec 7x7 en 7 points !

Face à la pénurie de logements locatifs dans certaines régions, les pouvoirs publics ont depuis une quarantaine d’années multiplié les dispositifs de défiscalisation façon Pinel, Robien, Borloo, Méhaignerie, et les autres ... incitant les particuliers à construire ou acquérir des logements neufs en vue de les louer. Depuis quelques années, ont vu le jour de nombreux régimes de défiscalisation dédiés au logement ancien. Le dispositif Louer abordable ou dispositif Cosse ancien - du nom de l’ex ministre du logement Emmanuelle Cosse qui l’a initié – s’est substitué aux dispositifs Besson ancien et Borloo ancien. Il est lui-même temporaire et s’applique aux locations de logements réalisées entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. L’avenir dira s’il est reconduit après cette date ou si un autre régime lui sera substitué. Afin de le rendre plus incitatif, la loi Elan vient de renforcer les avantages fiscaux du dispositif Cosse, notamment par une hausse substantielle du déficit foncier déductible.

1 Location Cosse : Les logements éligibles au dispositif Cosse

Le législateur propose aux propriétaires bailleurs de s’engager dans la location solidaire, c’est à dire dans une location consentie à un loyer abordable, tout en bénéficiant de revenus fonciers à fiscalité allégée, et un montant de déficit foncier déductible du revenu plus élevé que celui du régime de droit commun. 

Maisons individuelles ou appartements, tous les logements quelle que soit leur date d’acquisition ou de construction, anciens, neufs ou récents, ont vocation à se trouver dans le champ du dispositif Cosse.A condition d’être situés dans les communes classées par arrêté des ministères chargés du budget et du logement dans les zones se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Donc, dans des zones en pénurie de logements.Le critère de classement dans l’une ou l’autre des zones est en fonction de la tension plus ou moins forte du marché immobilier local. 

La zone A Bis couvre le marché immobilier le plus tendu, comprenant Paris et certaines communes chères, limitrophes de la capitale situées dans les départements Hauts-de-seine, Seine Saint Denis, Val de marne.

La zone A correspond à la partie agglomérée de l’Ile de France, à l’agglomération genevoise côté français, et les zones chères de la côte d’Azur. 

La zone B1 classe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et des villes d’un haut niveau de prix comme Annecy, Chambéry, Saint-Malo, la Rochelle, la Corse etc.

La zone B2 comprend les autres communes de plus de 50.000 habitants et les franges de la zone B1. 

La zone C n’est éligible que si le bailleur recourt à l’intermédiation locative. 

Le propriétaire du logement peut être une personne physique ou une société non soumise au régime de l’impôt sur les sociétés, par exemple, une SCI familiale relevant du régime de l’impôt sur le revenu.

2 Location Cosse : les conditions locatives et financières

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux Cosse, les propriétaires doivent, outre la localisation du bien dans une zone éligible, respecter une triple contrainte locative portant sur les qualités du logement, les ressources du locataire et le montant du loyer, ainsi que la signature d’une convention avec l’Anah

- Le logement doit être loué non meublé comme résidence principale du locataire dans le cadre d’un contrat de location conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. 

- Il doit remplir les critères de décence au sens du décret 2002-120 dans sa version en vigueur au 1er juillet 2018. Cela signifie que le logement ne présente pas de risques pour la santé et la sécurité des occupants, possède les éléments d’équipement et de confort, est habitable immédiatement sans travaux, et répond à un critère de performance énergétique. Il doit posséder une aération suffisante et une protection contre les infiltrations d’air parasites. 

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds légaux fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de la situation familiale, et selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social.

Cette condition de ressources est prise en compte lors de la signature du bail. Peu importe si le revenu du locataire augmente ultérieurement. 

Les plafonds de loyers sont fixés par décret et révisés chaque année au mois de janvier. Un prix au mètre carré, hors charges est fixé selon la localisation du logement et le choix du bailleur de pratiquer un loyer intermédiaire, un loyer social ou très social.

3 Location Cosse : Confier la gestion à une agence immobilière sociale

Le propriétaire-bailleur peut gérer lui-même la mise en location et les relations avec le locataire ou se tourner vers l’intermédiation locative dans le cadre fixée par la loi. 

L’intermédiation locative permet au propriétaire de confier son bien à un acteur social agréé par l’Etat, qui se charge de la mise en location, de la gestion locative, et de la relation de proximité avec le locataire. 

Ce service n’est pas gratuit, il est facturé au bailleur. 

L’intermédiation locative peut prendre l’une ou l’autre des formes proposées par la loi. A la croisée de l’immobilier et du social, les agences immobilières sociales (AIS) reçoivent un mandat de gestion du propriétaire et s’occupent de tout, trouver le locataire, lui faire signer le bail, encaisser les loyers, payer les charges…

Le mandat de gestion peut également être confié à une agence immobilière à vocation sociale (AIVS), précurseurs en la matière, elles gèrent avec proximité, plusieurs milliers de logements, par exemple Habitat et humanisme, réseaux Sirès etc. Plusieurs grandes associations humanitaires possèdent également des agences immobilières à vocation sociale.

La deuxième forme de l’intermédiation locative peut consister à signer un bail avec une association agréée qui installe dans le logement une personne en situation de précarité, ou en tout cas ayant des ressources très modestes, dans le cadre d’un contrat de sous-location.Cette forme de location se pratique à Paris sous le nom de Louez solidaire, et de Solibail dans les autres communes. 

Le propriétaire qui opte pour l’intermédiation locative bénéficie d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers plus importante.

4 Location Cosse : Signature d’une convention avec l’ANAH

Pour bénéficier du dispositif Cosse, le propriétaire du logement conclut nécessairement une convention avec l’agence nationale de l’habitat – ANAH - pour une durée minimale de six ans, ou de 9 ans si le conventionnement prévoit le versement par cette agence de l’Etat d’une subvention permettant la réalisation de certains travaux d’amélioration. La convention est établie sur un modèle type disponible dans une délégation locale de l’ANAH ou téléchargeable sur le site www.anah.fr signée et envoyée à cet organisme au plus tard dans le délai de deux mois suivant la signature du bail ou bien son renouvellement. 

Afin que le bailleur soit amplement informé, la convention indique obligatoirement, selon l’article L 321-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) si des travaux d’amélioration incombent au bailleur ; le montant maximum du loyer applicable ; les conditions d’occupation du logement, et le ca échéant ses modalités d’attribution ; les conditions de sa révision et de sa résiliation ; les pénalités encourues en cas de méconnaissance de ses engagements par le bailleur.

La convention est accompagnée d’une copie du bail et d’une copie de l’avis d’imposition du ou des locataires, s’ils ne sont pas imposés ensemble. 

La période d’engagement inscrite dans la convention se calcule de date à date, et ce document doit être annexé au contrat de location remis au locataire. 

Il n’est pas possible de conclure un conventionnement avec l’ANAH en cours de bail. Mais rien n’empêche de proposer au locataire en place le renouvellement du bail et placer ainsi le logement sous conventionnement. 

Si le logement appartient à une société, les associés doivent prendre l’engagement de ne pas céder leurs parts sociales pendant la durée du conventionnement. En cas de départ du locataire, le propriétaire doit aussitôt le relouer aux mêmes conditions. Une période de vacance d’un an est toutefois tolérée si preuve est apportée des démarches entreprises pour relouer.

5 Location Cosse : Moins d’impôt sur les revenus fonciers

Les loyers des logements loués sous le dispositif Cosse, constituent comme toutes les locations non meublées des revenus fonciers imposables. 

Le régime micro-foncier permettant un abattement de 30 % sur les revenus fonciers n’excédant pas 15.000 € annuels par foyer fiscal, ne s’applique pas aux locations Cosse, mais la loi fiscale accorde aux propriétaires des lieux une déduction fiscale spécifique de 15 % à 85 % des loyers du logement concerné, en fonction de la zone géographique et le niveau du loyer pratiqué : loyer intermédiaire, social, ou très social. 

Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant, la déduction fiscale (article 31, I, O modifié par la loi Elan) est fixée à :

- 30% des revenus bruts des logements situés en zones A bis, A, et B1, donnés en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire conclue avec l’Anah ;

- 70% des revenus bruts pour ces mêmes logements si la convention prévoit un loyer social ou très social. 

Dans d’autres zones géographiques – en pratique la zone B2, la déduction est fixée à :

- 15% des revenus bruts du logement donné en location sous le régime d’un loyer intermédiaire ;

- 50% des revenus bruts des logements de cette même zone consentis à loyer social ou très social.

En zone C, la déduction égale à 50% des revenus bruts du logement s’applique uniquement si le logement est loué par une AIVS ou une association agréée et fait l’objet de travaux. 

Le taux de la déduction passe à 85% des revenus bruts fonciers du logement placé sous intermédiation locative auprès d’organismes publics ou privés, en vue de leur location ou sous-location meublée ou non, à des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes. 

En toute hypothèse, le non-respect de ses engagements par le bailleur pendant la durée du conventionnement, par exemple, vente ou donation du logement ou des parts sociales, absence de location etc, entraîne la reprise des avantages fiscaux. Sauf en cas de décès du propriétaire du bien ou de son conjoint ou partenaire de pacte soumis à une imposition commune. 

Le propriétaire signale son option pour le dispositif Cosse au moment de souscrire la déclaration des revenus fonciers n°2044.

6 Location Cosse : Un déficit foncier majoré de 15.300 annuels

Un déficit foncier se constate lorsque les charges des biens loués dépassent les revenus fonciers encaissés au cours d’une même année. En pratique, ce sont les factures de travaux qui permettent d’aboutir à une situation déficitaire.

La loi permet de déduire le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) du revenu global du foyer fiscal du contribuable, dans la limite de 10.700 € par an. L’article 156, I, 3° du code général des impôts (modifié par la loi Elan) porte à 15.300 € annuels l’imputation du déficit foncier sur le revenu global pour les logements loués sous le dispositif Cosse.

L’obligation de louer le logement aux conditions fixées par la convention ANAH, pendant six ans ou neuf ans en cas de travaux subventionnés ne doit pas être confondue avec l’obligation fiscale générale de maintenir la location du logement pendant les trois ans suivant l’année d’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global.

7 Location Cosse : pour un logement neuf ?

Malgré les mesures de régulation consistant à limiter les nouvelles constructions là où l’offre est supérieure à la demande, encore trop de régions disposent d’ habitations vacantes achetées sur plans qui ne trouvent pas de locataires.

Faute de louer dans un délai maximal d’un an, il est alors impossible pour le propriétaire du logement d’obtenir la réduction d’impôt sur le revenu prévue au titre du dispositif Pinel dédié à l’investissement locatif dans le neuf ou d’un logement acquis sous un autre dispositif de défiscalisation antérieur. 

Le propriétaire des lieux supportera les charges de copropriété, la taxe foncière, à terme la taxe sur les logements vacants et d’autres frais fixes alors qu’il n’encaisse aucun loyer. 

Plutôt que de laisser le logement inhabité, le propriétaire peut envisager de le louer sous le dispositif Cosse : même si le loyer appliqué est plus faible que celui du marché libre, la déduction fiscale et le montant important du déficit foncier déductible du revenu global permettent d’augmenter substantiellement le rendement du logement. Michèle Auteuil

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