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7 indicateurs qui annoncent la baisse des prix de l'immobilier

Décrypter Par Jean-Jacques Manceau 10 février 2019

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Selon l’observatoire du moral immobilier Logic-Immo, 72% des personnes cherchant sérieusement à acquérir un logement en Ile-de-France estiment que c'est le bon moment pour acheter. Mais 39% pensent que les prix des biens soient actuellement trop élevés. Alors, faut-il attendre pour acheter ? La baisse des prix est-elle en vue ? Voici les 7 indicateurs à analyser pour vous forger une conviction !

Un symbole. En janvier, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont repassés au-dessus des niveaux de l’inflation à 1,45%, selon la dernière étude de l’observatoire Crédit logement. Un mouvement à la hausse, certes, mais qui reste très limité. Pour l’instant. Si les niveaux sont scrutés attentivement par les professionnels, c’est que le crédit immobilier est entré l’an dernier dans une situation historique à plusieurs égards en France. Ses encours totaux ont atteint un niveau sans précédent à plus de 1.000 milliards d’euros, selon les données de la Banque de France, et le taux moyen est tombé sous l’inflation, du jamais vu depuis les années 1970. Or aujourd’hui, ce sont les taux qui donnent le « la » du marché immobilier qui risque de s’enrhumer à la moindre hausse. Voici les indicateurs à surveiller de près.

1 Baisse de l'immobilier ? Les Français hésitent à emprunter

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14 millions de Français (1 ménage sur trois) remboursent un crédit, dont 9,2 millions un crédit immobilier. Les Français sont engagés sur plus de 1.000 milliards d'euros de crédits immobiliers. Mais l'intention de souscription de futurs crédits immobiliers a reculé brutalement en 2018, pour retomber à l'un des niveaux les plus bas depuis les années 80. 

En 2016, environ 5,4% des particuliers comptaient souscrire un crédit mais à fin 2018, ils ne sont plus que 4,2% à vouloir le faire. Par ailleurs, les Français ont de plus en plus de mal à rembourser leurs emprunts immobiliers et le font savoir. Selon une enquête TNS Sofres commandée par la Fédération Bancaire Française (FBF), 45,7% des ménages ont le sentiment d'une détérioration de leur situation financière, contre 37,5% en 2017.

2 Baisse de l'immobilier ? Le pouvoir d’achat immobilier en berne

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La poursuite de l’augmentation des prix, estimée à 2,7% à l’échelle nationale en 2018, se traduit par un recul de la surface achetable. 

En considérant une capacité d’endettement de 1.000 euros par mois et en tenant compte de l’évolution des prix et des taux de crédits, entre 2017 et 2018, la surface achetable a chuté de plusieurs mètres carrés dans de nombreuses villes : - 4,3 mètres carrés à Bordeaux, -3,6 mètres à Lyon ou encore -3,2 mètres à Nantes. 

La hausse des prix continue donc de grignoter le pouvoir d’achat immobilier des ménages, dont la réduction n’est plus compensée par les taux compétitifs des prêts immobiliers.

3 Baisse de l'immobilier ? La durée des crédits s’envole

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Effet logique et prévisible de la multiplication des offres des crédits sur 25 ans et présence notable des emprunteurs jeunes, la durée moyenne s'allonge très légèrement, passant de 19 ans et demi en 2017 à un peu moins de 20 ans en 2018. 

Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne des crédits immobiliers en France en 2018 est de 226 mois, soit 18,8 ans. La situation n’est pas encore trop critique car en France, les prêts sont souscrits à taux fixes. Le montant à rembourser est donc constant tout au long du prêt.

Mais le principal piège de la longue durée est l’amortissement extrêmement lent du prêt. Les premières années, l’emprunteur ne rembourse quasiment que des intérêts et très peu de capital. Le prix de revente sera amputé du montant de la dette. En cas de baisse des prix, le fruit de la revente peut même être inférieur à la dette. Les banques ont compris le risque. Elles limitent d’ailleurs drastiquement la possibilité de transférer son prêt sur un autre bien.

4 Baisse de l'immobilier ? La hausse des prix dans l’ancien ralentît

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En attendant les chiffres officiels de l’Insee, les grands réseaux immobiliers ont sorti leurs estimations de hausse des prix moyens en France. 

Les hausses vont de + 0,9% pour Orpi et Era à +3,5% pour Seloger, en passant par 2,4% pour Century 21. Du coup les prix moyens sont estimés entre 2620 euros le M2 pour la Fnaim et 3244 euros le M2 pour LPI-Seloger. 

A Paris, les estimations de hausse de prix varient entre 4,1 % et 6,8 % selon les acteurs, pour un prix moyen du M2 estimé entre 9 273 et 9 958 euros/m².

5 Baisse de l'immobilier ? Les ventes dans le neuf s’effritent

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Coup de mou sur les ventes de logements neufs. La Fédération des promoteurs immobiliers annonce une baisse des ventes de logements neufs collectifs, de l'ordre de 10 000 à 15 000 pour ses chiffres définitifs de 2018 et envisage une nouvelle baisse pour 2019. 

La situation ne devrait pas s’améliorer cette année puisque les mises en chantier de logements ont reculé de près de 6 % en 2018, passant de 428 000 à 404 000 unités. Déjà, sur 12 mois à fin novembre 2018, le nombre de permis de construire délivrés pour des logements collectifs s'est réduit de 4,9%.

6 Baisse de l'immobilier ? Les volumes de ventes stagnent

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Les différents réseaux immobiliers estiment entre 3,1% à 3,9%, le nombre de transactions dans l’ancien en France en 2018. Mais la FNAIM se distingue néanmoins avec une estimation à 965 000 du nombre de ventes dans l’ancien en 2018 sur l’ensemble du marché français, soit une quasi-stagnation (+ 0,3 %).

7 Baisse de l'immobilier ? Les délais de ventes s’allongent

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Les volumes de produits disponibles à la vente commencent à s’effriter. Le nombre de transaction recule ainsi de 0,3 % chez Century 21, de 0,5 % chez ERA Immobilier, de 0,6 % chez ORPI et de 1,9 % chez Laforêt. 

Côté délai de vente, chez Meilleursagents, ils sont ainsi passés de 63 à 71 jours en moyenne. Parmi tous les grands réseaux, seul ORPI a vu ses délais moyens de vente diminuer d’un jour pour atteindre 75 jours.

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