7 raisons de faire un investissement Denormandie dans l'ancien

Aucune raison n’incite un particulier à s’intéresser spontanément à l’immobilier locatif. Alors, la loi offre quelques carottes fiscales motivantes. 

Précisément, ces encouragements fiscaux n’ont pas manqué depuis une trentaine d’années. Ils ont parfois changé de forme mais le but a toujours été de rendre attirant un investissement qui ne l’est pas systématiquement.

Le message est simple : investissez votre argent pour loger les autres, et en échange on baisse la note de votre impôt sur le revenu (IR). Chaque dispositif porte le nom du ministre qui l’a créé ou repris du précédent. C’est ainsi que le nom d’un ministre devient quasiment un nom commun : on parle alors du Périssol, du Besson, du Robien (souvenez-vous : Robien, c’est trop bien disaient les investisseurs). Actuellement, trois dispositifs de défiscalisation immobilière sont proposés aux investisseurs : Pinel, Cosse, Denormandie.

Même si la carotte fiscale est un motif non négligeable, reconnaissons qu’il faut une bonne dose de générosité pour accepter d’endosser la casquette de propriétaire-bailleur. Bien sûr, acquérir un logement en vue de louer permet de se constituer un patrimoine en douceur mais il faut savoir que la vie de bailleur n’est pas un long fleuve tranquille :  la gestion du logement nécessite du temps et de l’énergie, en tout cas une bonne organisation pour suivre l’encaissement des loyers, le calcul et la régularisation des charges auprès du locataire, réaliser les travaux, financer les équipements que la loi met à la charge du propriétaire des lieux…

En matière de logement, c’est comme en matière de cuisine ou d’aliments, tous les goûts sont dans la nature : il y a les inconditionnels du logement neuf et ceux qui préfèrent nettement le secteur de l’ancien. Les logements du secteur ancien sont souvent situés en centre-ville, ce qui en facilite la location : à qualités et surfaces équivalentes, le locataire solvable préfère généralement un logement en centre-ville qui lui permet d’accéder à toutes les commodités sans avoir à prendre la voiture : transports collectifs, épiceries, supermarchés, écoles, centres de santé, cinémas, restaurants.

Mais si le choix d’un logement est affaire de coût et de goût, il est aussi conditionné par le dispositif fiscal choisi : pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie, vous devez acquérir un logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021et qui nécessite des travaux. Il est également possible d’acquérir un local affecté à un autre usage que l’habitation en vue de le transformer en logement. Les dépenses de travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement limité à 300 000 € par an. Par exemple, pour un logement acquis 150 000 €, les travaux de rénovation doivent atteindre au moins 60 000 €. Une partie des travaux doit avoir pour objectif l’amélioration de la performance énergétique, par exemple, isolation des fenêtres, des combles ou des murs. L’administration fiscale a publié un commentaire administratif pour préciser notamment les travaux nécessaires en loi Denormandie, la notion de prix de revient des logements et les obligations déclaratives des investisseurs (BOI-IR-RICI-365-10 ; BOI-IR-RICI-365-20 du 31 mai 2019 ; BOI-IR-RICI-365-30 du 31 mai 2019).

Il est également possible de réaliser l’investissement auprès d’un promoteur qui a acquis des logements dégradés et les a rénovés avant de les vendre.

Le dispositif Denormandie s’applique uniquement dans des communes ou quartiers comportant beaucoup de logements vides ou insalubres et figurant sur la liste des 222 communes du plan Action cœur de ville ou ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).  

Quelques communes parmi les 222 éligibles au dispositif Denormandie : Abbeville, Ajaccio, Calais, Châlons-en-Champagne, Libourne, Narbonne, Sartrouville, Thionville, Vichy, Vitré…

Pour consulter la liste des 222 villes éligibles au Denormandie, c'est ici.

Un dispositif de défiscalisation locative, est une opération donnant/donnant : on accorde des avantages fiscaux à l’investisseur et en échange il doit mettre en location le logement dans les conditions fixées par la loi : durée de la location, ressources du locataire. Il suffit que ces ressources soient inférieures au plafonds légaux au moment de la signature du bail : peu importe si elles augmentent ultérieurement. 

Dans le dispositif Denormandie comme dans le Pinel, l’investisseur doit louer le logement non meublé à titre de résidence principale d’un ou plusieurs locataires successifs qui en font leur résidence principale. Le montant maximale du loyer est fixé par décret. L’engagement de louer du bailleur est d’une durée minimale ferme de six ans, mais peut être prolongé s’il le souhaite.

A condition de respecter les conditions fixées par la loi fiscale – coût et situation du logement, travaux, ressources du locataire, plafond de loyer – vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu étalée selon la durée de l’engagement de location. Le taux de la réduction s’applique sur le prix de revient du bien dans la limite de 300 000 € pour se fixer à :- 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;

- 18 % pour un engagement de location de 9 ans ;

- 21 % pour un engagement de location de 12 ans.

Exemple : soit un investissement dans un logement de 100 000 € avec un engagement de location de six ans : la réduction d’impôt sur le revenu est égale à 12 000 € étalée sur 6 ans, soit 2000 € par an.

Le propriétaire-bailleur doit scrupuleusement respecter toutes les conditions légales de la location : ressources du locataire, plafond du loyer, durée de la location. Pendant la période de l’engagement de location, le logement ne peut pas être vendu ni être l’objet d’une donation. Le non-respect de l’une ou l’autre des conditions ou la cessation de la location entraine la reprise de la réduction d’impôt par le fisc.

Toutefois, la réduction d’impôt n’est pas reprise si la cessation de la location est due au décès de l’un des conjoints soumis à imposition commune. En cas de divorce, celui des deux conjoints qui conserve le logement locatif doit souscrire auprès de l’administration fiscale un engagement de poursuite de la location.