7 façons de passer avec succès l’épreuve du DPE sans faire de travaux de rénovation énergétique

En instaurant l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), l’objectif des pouvoirs publics est louable : réduire drastiquement les consommations d’énergie des bâtiments qu’il s’agisse de logements ou de locaux d’activités professionnelles en suivant cette logique  :  limiter la consommation d’énergie des bâtiments c’est protéger la planète.

Une remarque en passant : la loi n’utilise pas et n’a jamais utilisé l’expression quelque peu infâmante et incorrecte de passoire thermique. Elle parle de logements peu performants à la consommation d’énergie élevée.

Concrètement, en quoi consiste le DPE ? Il s’agit d’une étude réalisée par un spécialiste qui donne des indications sur la quantité d’énergie électrique et thermique consommée ou estimée dans le logement ainsi que sur les émissions des gaz à effet de serre.

Le mesurage de ces consommations permet ensuite d’attribuer une étiquette classant le logement dans un échelle de valeur comprenant 7 classes Energie-climat allant de A à G fixée par l’article L 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. 

La classe A correspond à la meilleure note, elle est attribuée si le logement est extrêmement performant avec une faible consommation d’énergie et de quantité de gaz à effet de serre. La mauvaise élève c’est la classe G si le logement affiche des consommations élevées d’énergie et gaz à effet de serre.

Est-ce bien sérieux ? Pour un même logement les valeurs déterminées par le DPE peuvent varier de 30 % à 40 %. En cause, les éléments à prendre en compte pour réaliser le DPE : nombreux, complexes issus d’une législation bavarde et d’un empilage de mesures qui complexifient les choses. D’ailleurs à plusieurs reprises, il a fallu modifier pour les adoucir les règles d’évaluation des DPE tant certains critères aboutissaient à des résultats inéquitables et aberrants.

Le DPE est réalisé à l’initiative du propriétaire bailleur en cas de location ou par le propriétaire vendeur au moment où il met son logement en vente. Sur le principe, tous les logements et biens immobiliers sont potentiellement concernés par le DPE.  

Toutefois, aux termes de l’article R 126-15 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) sont exemptés de DPE :- les logements occupés moins de quatre mois par an,

- les logements indépendants d’une surface de plancher inférieure à 50 m2. Concrètement, il s’agit de petites maisons. Un logement situé dans une copropriété n’est pas indépendant même de petite superficie.

- les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine,

- les bâtiments servant de lieux de culte,

- les bâtiments ou partie de bâtiments non chauffés,

- les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans,

- Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal, ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.

N’est pas diagnostiqueur immobilier DPE qui veut. La réalisation des diagnostics de performance énergétique est un monopole des diagnostiqueurs immobiliers spécialisés DPE, les seuls à pouvoir les réaliser.

Diagnostiqueur immobilier DPE est une profession réglementée qui nécessite de remplir de nombreuses conditions légales, de compétences, de formation et d’expérience avec inscription obligatoire à l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés. Le diagnostiqueur immobilier intervenant dans le domaine du DPE doit également être titulaire d’une assurance responsabilité civile professionnelle (RC PRO). Impossible de réaliser soi-même un DPE : il est obligatoire de s’adresser à un diagnostiqueur immobilier DPE certifié. L’obligation de faire réaliser un DPE s’impose uniquement à certains moments de la vie d’un logement : lors de sa mise en location et lors de sa vente.

En toute hypothèse, le coût du DPE est à la charge du propriétaire bailleur qui loue un logement ou du propriétaire vendeur en cas de vente.

Le DPE est valable pendant une période de 10 ans. Pour contrer les éventuelles fraudes le DPE doit comporter un numéro d’identification à treize chiffres et un QR code délivrés par l’Ademe, une agence de l’Etat.

Selon le droit locatif, les locaux loués meublés ou non meublés à usage de résidence principale du locataire nécessitent la réalisation d’un DPE et son annexion au contrat de location.

Si pour les locations en résidence principale les choses sont claires, la question se pose de savoir si les logements proposés en location touristique sont concernés par le DPE.  Autre question, les meublés touristiques énergivores sont-ils soumis à l’interdiction de louer en cas de mauvais DPE ?

Selon la définition donnée par le Code du tourisme, un meublé touristique autrement nommé meublé de tourisme est une maison, appartement ou villa offert à une clientèle de passage qui n’en fait pas son domicile et y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Il s’agit notamment des logements proposés sur des plateformes par exemple Airbnb, Abritel, Booking, etc.

Il s’agit également des locations touristiques proposées par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou directement de particulier à particulier.

Si le logement que vous voulez louer en meublé touristique n’est pas votre résidence principale et se situe en zone tendue, vous devez faire auprès de la mairie une demande de changement d’usage de locaux d’habitation (CCH. Article L631-7-1). 

Concernant le DPE plusieurs cas de figure sont possibles :

- Si le logement proposé en location touristique constitue votre résidence principale, vous n’êtes pas soumis à l’obligation de décence énergétique.  Vous n’avez pas à faire réaliser de DPE. La location touristique de votre résidence principale n’est pas et ne sera jamais soumise à cette obligation. Cela ne signifie pas que vous pouvez vous exonérer des autres règles légales : vous devez respecter les mesures réglementaires notamment durée maximale de la location de votre résidence principale, enregistrement sur le téléservice de la mairie, information du syndic si le logement se situe dans une copropriété, etc.

- Les logements loués comme meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence de leur propriétaire, doivent  respecter les niveaux  de performance d’un logement décent à partir du 1^er janvier 2034.  D’ailleurs, à compter de cette date, tous les logements loués que ce soit en résidence principale du locataire ou en meublés touristiques devront, sans aucune exception, présenter un DPE classé de A à D.

Que se passe-t-il pour la période antérieure au 1^er janvier 2034, date à laquelle un DPE décent sera exigé pour tous les biens loués ?

- Les nouveaux meublés de tourisme les logements, situés en zone tendue soumis à l’autorisation de changement d’usage, proposés en locations touristiques depuis le 21 novembre 2024 alors qu’ils n’étaient pas loués sous cette forme auparavant doivent depuis le 1^er janvier 2025 présenter un DPE classé E.

- Les logements situés en zone tendue qui avant la date du 21 novembre 2024 étaient loués en meublés de tourisme et détiennent une autorisation de changement d’usage ne sont pas actuellement soumis à l’obligation de décence énergétique. Ils peuvent continuer d’être loués même s’ils sont classés F ou G. Ces logements devront présenter un DPE classé de A à D à compter du 1er janvier 2034.

A noter : la donne change favorablement pour les logements chauffés à l’électricité : le mode de calcul de leur DPE est adouci à compter du 1^er janvier 2026.

Un bon classement énergétique a-t-il une incidence positive sur le prix de vente du logement ? Annoncée de longue date, la valeur verte des logements bien classés au DPE est-elle devenue réalité ?

La réponse est nuancée. L’étiquette énergétique n’est pas le critère de sélection essentiel. Personne ne va voir un agent immobilier pour lui dire je cherche un logement ayant une bonne étiquette énergétique ! 

Pour tout candidat à l’acquisition immobilière, les critères du choix de tout investissement immobilier sont multiples : une maison ou un appartement, du neuf ou de l'ancien, la localisation, une surface adaptée à la composition de la famille, un environnement de qualité, un bon état d’entretien, une bonne situation géographique desservie par des transports collectifs qualitatifs avec des services publics de type crèches, écoles, lycées, bureau de poste et commerces alimentaires de proximité. Autres critères pour l’acquéreur immobilier, l’exposition solaire du logement, sa clarté, sa luminosité, avec des pièces bien distribuées et de bonne superficie.  

Si à tous ces critères de qualité vient s’ajouter une bonne étiquette énergétique c’est tant mieux et la cerise sur le gâteau !

Dans le cas de deux logements rigoureusement similaires – rares en pratique, une bonne étiquette énergétique peut pousser le prix de vente à la hausse avec une surcote de 5 % à 10 %.  Du moins, dans les régions où le marché immobilier est dynamique.

A l’inverse, un logement affichant un excellent DPE peut ne pas trouver acquéreur s’il présente des critères négatifs, par exemple localisation dans une zone de grands bruits permanents.

L’effet négatif d’une mauvaise étiquette énergétique est presque toujours plus important que l’impact positif d’une bonne : une décote significative sur le prix de vente n’est pas exclue. Toutefois, dans les villes tendues c’est-à-dire en manque crucial de logements, un mauvais classement DPE n’a pas d’influence déterminante sur le prix de vente. 

Bon ou mauvais, le DPE peut avoir un impact sur le prix de vente mais les contraintes ne vont pas plus loin :  le propriétaire met son bien en vente  au prix qu’il souhaite libre à l’acquéreur d’acheter ou non au prix proposé.

Le prix de vente d’un appartement ou d’une maison c’est l’offre et la demande, la loi n’a pas son mot à dire sur la façon dont il est fixé. En tout cas, Les travaux de rénovation énergétique ne font pas la plus-value : ce n’est pas parce que vous réalisez ce type de travaux que vous obtiendrez un gain proportionnel lors de la vente.

Notez enfin, qu’il n’existe pas et n’existera jamais d’interdiction de vente d’un logement pour cause de mauvais DPE. En matière de locations de logement, le DPE a des conséquences beaucoup plus contraignantes.

En tant que propriétaire bailleur, vous devez veiller à la remise au locataire d’un DPE n’affichant pas une consommation d’énergie élevée lors de la signature du contrat de location ou de son renouvellement (article 3-3, loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs).

La question se pose de savoir s’il faut de nouveau remettre un DPE lors de la tacite reconduction du bail ?  Juridiquement parlant, la tacite reconduction est la situation où le bail se poursuit automatiquement sans intervention des parties concernées sans signature de quoi que ce soit.  La réponse est clairement non, il n’y a pas lieu de remettre un nouveau DPE lors des tacites reconductions. Une réponse ministérielle confirme cette logique juridique, elle précise L’obligation d’annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la tacite reconduction (Réponse ministérielle à Madame la députée Annaïg Le Meur, JOAN 28 mars 2023 page 2934). Juridiquement, le renouvellement du bail nécessite la rédaction d’un nouveau bail et donc l’annexion d’un nouveau DPE.

Un logement peut être proposé à la location s’il remplit les critères de décence au sens de la loi notamment surface, sécurité, équipements, chauffage, eau chaude, eau froide etc, et s’il respecte la décence énergétique. Cela signifie que sa consommation d’énergie ne dépasse pas les seuils légaux.

Comment est classé votre logement ? Pour le savoir, il faut lire le classement des logements figurant à l’article L173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :

- Classe A = extrêmement performants

- Classe B = Très performants  

- Classe C = Assez performants

- Classe D = Assez peu performants

- Classe E = Peu performants

- Classe F = Très peu performants

- G = Extrêmement peu performants 

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués. Cette interdiction s’applique aux nouveaux contrats de location c’est-à-dire signés depuis cette date. Les baux signés avant cette date qui se poursuivent en tacite reconduction ne sont pas visés par cette interdiction. 

Seront interdits à la location les maisons et appartements classés F à compter du 1^er janvier 2028.

L’interdiction de mise en location frappera les logements classés E à compter du 1^er janvier 2034.

Mais il faut savoir qu’à compter du 1^er janvier 2026, les modes de calcul du DPE s’adoucissent pour certains logements.

Le locataire dont la maison ou l’appartement locatif affiche une consommation d’énergie excessive peut-il demander au propriétaire des lieux d’effectuer les travaux énergétiques ou en cas de refus s’adresser au juge ? Sur le principe, c’est oui. Il existe néanmoins des situations où le juge ne peut pas ordonner au propriétaire des lieux de réaliser les travaux de rénovation énergétique (article 20-1, loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs) et ce dans trois cas :

1) Le logement est situé dans une copropriété.

Il n’est pas possible au juge d’ordonner des travaux de rénovation énergétique lorsque le logement situé dans un copropriété a fait l’objet de travaux dans les parties privatives (à l’intérieur du logement donc) et que le bailleur a fait des diligences en vue de l’examen par l’assemblée générale des copropriétaires de résolutions visant à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les parties communes. Cette exemption est logique : un copropriétaire ne peut pas à lui seul imposer au syndicat des copropriétaires la réalisation de travaux énergétique dans les parties communes.

En pratique, le propriétaire du logement locatif doit adresser au syndic de l’immeuble une résolution demandant l’examen de la réalisation de travaux énergétiques par l’AG des copropriétaires.

2) Le logement présente un caractère architectural ou patrimonial   notable

La France possède un patrimoine historique et architectural remarquable qu’il convient de préserver. Il n’est donc pas possible que le juge ordonne des travaux de rénovation énergétique pour les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales. L’article R 112-18 du code de la construction et de l’habitation indique qu’il s’agit notamment des bâtiments pour lesquels des travaux de rénovation énergétique :

- entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables, ou les abords des monuments historiques.

- feraient courir un risque de pathologie du bâti affectant notamment les structures ou le clos du bâtiment, ce risque étant justifié par une note argumentée rédigée par un homme de l’art.

3) seraient d’un coût financier trop élevé

Le juge ne peut pas non plus ordonner des travaux de rénovation énergétique si leur coût excède 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel. La valeur vénale est le prix auquel un logement pourrait être vendu en fonction du marché immobilier local. Les travaux de rénovation énergétique réalisés par le propriétaire des lieux ont des conséquences sonnantes et trébuchantes sur le portefeuille du locataire.

Si des travaux de rénovation énergétique efficaces sont réalisés dans le logement qu’il occupe, le locataire est tenu de verser au bailleur, en plus de ses loyers et charges habituels, une contribution au partage des économies de charges.

Pour cela, le propriétaire des lieux doit au préalable réaliser une concertation avec le locataire (ou une association représentative de locataires) sur le programme des travaux envisagés, les bénéfices que vont apporter ces travaux en termes de consommation énergétique, et la contribution financière mensuelle que le locataire devra payer. La contribution mensuelle pouvant être demandée au locataire pendant quinze ans suite aux travaux d’économie d’énergie est fixée à :- 10 € mensuels pour un logement ayant 1 pièce principale ;

- 15 € mensuels pour un logement ayant deux ou trois pièces principales ;

- 20 € mensuels pour un logement ayant 4 pièces principales et plus.

Au fond le jeu n’en vaut pas la chandelle pour le locataire : par exemple, pour un deux pièces il paiera de manière certaine 180 € par an de contribution, en plus de ses loyers et charges habituels, soit 2 700 € sur quinze ans, sans aucune marge de manœuvre.

Par petites touches, les pouvoirs publics ont depuis plusieurs années apporté des modifications au mode de calcul du DPE afin de rendre leur dignité à certains logements considérés comme impropres à la location.

A compter du 1^er janvier 2026, il est mis en place un nouveau DPE favorisant les logements chauffés à l’électricité. Le but avoué des pouvoirs publics est de pousser à l’installation de pompes à chaleur. Suite à la modification du mode de calcul, ces logements chauffés à l’électricité vont gagner une voire deux classes au titre de l’étiquette DPE. Et cela, sans faire de travaux, ni aucune rénovation.

Ce changement dans un sens plus favorable de l’étiquette DPE est automatique. Il n’est pas nécessaire de recourir aux services d’un diagnostiqueur, il suffit de vous rendre sur le site de l’Ademe (www.ademe ) pour obtenir un nouveau DPE prenant en compte ces nouveaux classements.

Conséquence positive : 850 000 logements classés F ou G sont d’un coup d’un seul classés E ou D.

Concrètement, les logements qui étaient interdits de location car classés G vont retrouver le chemin de la mise en location et être proposés aux candidats locataires.

De la même façon, les logements classés F qui devaient être frappés de l’interdiction de louer en 2028 voient cette menace s’éloigner.

Si votre logement avait une étiquette DPE interdisant sa mise en location ou la hausse du loyer, ce changement de classe DPE automatique vous permettra de retrouver le droit de louer et/ou d’augmenter le loyer.

Attention, bon ou mauvais DPE les augmentations de loyers restent réglementées. Autre bonne nouvelle : en gagnant une ou deux classes DPE, vous pourrez vendre votre bien un peu plus cher.