7 conseils pour réussir dans l'immobilier avec ou sans apport

Cette première étape est une des plus faciles. Il y, en permanence, des biens à vendre dans l’immobilier car c’est un des marchés les plus rentables sur le long terme ! Ce ne sont pas les maisons, appartements, studios… qui manquent !  De plus, vous n’avez même pas à bouger de chez vous pour trouver des biens grâce à Internet. Il existe un grand nombre de sites, d’agences ou de particuliers, qui proposent des biens à la vente. L’avantage de passer par un particulier c’est que vous n’avez pas à payer de commission d’agence mais parfois les particuliers surestiment leurs biens. Vos recherches seront facilitées surtout si vous travaillez, en faisant votre filtrage sur le web 7 jours/7 et 24h/24.

Vous gagnerez du temps plutôt que de courir toutes les agences de la ville dont vous pouvez d’ailleurs retrouver les sites en ligne ! Les sites les plus connus pour les sites de particuliers sont PAP, Leboncoin.fr, Seloger.com… Par exemple :  pourquoi ne pas investir dans une résidence étudiante ou dans des garages si votre budget est limité, ce dernier secteur étant très en vogue dans les villes ?

Des applications peuvent vous aider à booster votre recherche comme Castorus et Rendementlocatif. Vous y trouverez, entre autres, de précieux renseignements comme la variation des prix des biens en temps réel !

Vous allez avoir la tête qui tourne en voyant le nombre de biens à la vente et vous sentir un peu perdu, notamment si c’est votre premier achat ! Il faut donc faire un tri pour savoir quel est le bon endroit pour acheter car si vous trouvez un magnifique appartement ou un joli petit studio à acheter mais si s’ils sont situées au milieu de nulle part ou dans des zones peu peuplées, vous allez vite déchanter.

Les endroits les plus intéressants pour des investissements locatifs dépendent de chaque région. Globalement, il vaut mieux viser des villes ou des banlieues peuplées ou si vous avez du flair, investir dans des régions en plein développement économique. Evitez les zones où il y a beaucoup de chômage, en déclin, où il existe des saisons mortes comme pour les stations balnéaires ou les stations de montagne !

Vous aurez du mal à trouver des locataires et à rembourser votre investissement. A vous de faire votre petite enquête en fonction, principalement, de votre budget, du fait que vous achetiez avec apport ou non et de vos possibilités de remboursement. De même, élargissez votre zone de recherche à différentes régions et non seulement à celles qui vous attirent personnellement. Ici, nous parlons d’investissement où les émotions et les sentiments n’ont pas leur place

Tout comme pour le point précédent, faites preuve de rigueur quant à l’emplacement du bien à acheter et ne laissez vos préférences personnelles prendre le dessus. Etudiez, dans chaque région où vous voulez acheter, quel type de bien est le plus recherché. Votre choix ne sera pas le même si vous choisissez une ville étudiante ou une banlieue dortoir par exemple. Dans une zone universitaire, tournez-vous plutôt vers des studios ; dans une zone d’habitations familiale, orientez-vous plutôt vers des appartements 2, 3, 4 pièces…. Pensez aussi toujours au fait que vous aurez ensuite un crédit à rembourser. Cela aide à revenir sur terre et des arguments plus rationnels que sentimentaux ou émotionnels comme un coup de cœur pour un appartement… car ce n’est pas vous qui l’habiterez !

Vérifiez aussi s’il y a des moyens de transports publics, si les stations de bus ou de métro sont éloignées du logement. Y-a-t-il beaucoup de facilités autour de celui-ci : des centres commerciaux, des équipements sportifs ou autres, des restaurants, des animations de nuit ? Visitez aussi de nuit pour voir le quartier dont l’ambiance et la fréquentation peuvent changer du tout au tout par rapport de la journée ! Vérifiez si votre futur achat se trouve dans une zone sûre ou sécurisée notamment la nuit… Visitez un bien en vous mettant à la place d’un locataire !

Vous avez trouvé un bien à acheter dans un bon emplacement qui se montrera rentable en termes d’investissement locatif, c’est bien !  Mais il est temps de s’attaquer en détail au plan de financement. C’est sans aucun doute l’étape à travailler la plus en profondeur. Les principaux éléments à connaître sont le montant de votre apport personnel ou si vous désirez trouver un crédit sans apport. Vérifiez, en fonction de vos revenus, vos capacités de remboursements de votre emprunt. Une fois encore, l’Internet sera votre sauveur car outre les sites des banques pour tester en ligne les différentes offres de prêt, vous avez aussi, de nombreux sites comparatifs d’offres de crédit comme meilleurstaux.

Vous pourrez établir un devis en ligne et, ensuite, être dirigé vers les offres de d’établissements de crédits correspondant à vos critères personnels en fonction de vos revenus et du type de crédit avec les durées de remboursement, les taux d’intérêt, les formalités à remplir ! Ce qui est un gain de temps considérable comparé à nos parent et nos grands-parents qui devaient aller quémander un prêt de banque en banque. En ligne, vous avez rapidement une réponse.

C’est une étape capitale car vous trouverez un grand nombre de propositions en ligne et il faudra aussi avoir l’âme d’un comptable pour vous engager dans un crédit avec durée de remboursement de 5 ans, 10 ans ou 15 ans…. Ici, un grand nombre de considérations personnelles et financières rentrent en ligne de compte. Un article entier ne suffirait pas à étudier tous les aspects de votre projet. Néanmoins, avant d’investir dans l’immobilier sans apport, préparez bien votre dossier avant d’aller voir les banquiers (voir point suivant) et mettre votre montage financier au point. Apportez-y le maximum de soin.

En effet, il est préférable de comparer les propositions et les offres de financement, notamment si vous vous lancez sans apport. Prenez bien votre temps pour cela. Vous vous éviterez des années de sueurs froides Ne vous en faites pas au moment de demander un financement sans apport, car les prêteurs sont souvent disposés à financer un projet dans son intégralité. Ils y ont intérêts, au sens propre et au sens figuré ! Aussi, lancez dans une demande, notamment sans apport, sans la peur qu’on vous refuse votre prêt ! Au contraire.

Notamment si vous voulez avoir un crédit sans apport. il faudra convaincre le conseiller financier que votre projet est fiable. Pour cela, voyez les choses du côté du banquier et posez-vous les questions qu’il va probablement demander comme si vous étiez le prêteur. Ensuite, écrivez toutes vos réponses ou entraînez-vous à y répondre oralement à voix haute devant une glace si possible ou avec un ami qui jouera le banquier. Faites cet exercice de façon sérieuse comme si vous étiez en face du prêteur car de l’acceptation de votre financement va dépendre de votre capacité de persuasion.

C’est, sans doute, la partie psychologique la plus importante sur laquelle se jouera votre projet d’investissement locatif. Surtout, ne racontez pas d’histoire. Dites toute la vérité, rien que la vérité. Votre interlocuteur, en tant qu’expert, connaît toutes les ficelles du métier et il sentira si vous êtes sincère ou non. Montrez-lui que vous maîtrisez votre dossier comme un pro en vous appuyant sur des chiffres solides aussi bien au niveau de vos revenus, de vos capacités de remboursement que de votre connaissance des différentes taxes, déductions, défiscalisations, réductions d’impôts… que vous pouvez obtenir en fonction de votre montage financier. Montrez aussi que vous êtes au courant de la législation et du droit immobilier Pour résumer : prouver à votre interlocuteur, que vous n’aurez aucune difficulté à rembourser votre prêt !. Vous devez le rassurer et lui montrer qu’il a tout intérêt (sans jeu de mot) à accepter votre dossier car il générera des revenus pour son organisme de prêt, de crédit ou sa banque et que cela lui assurera sa prime d’avoir signé un nouveau client ayant des références solides… mais authentiques ! En effet, si vous aviez un prêt et, qu’ensuite, vous ne pouviez pas rembourser, vous en seriez la victime, peut-être pour des années, et non votre organisme prêteur ! Le dossier Réussir dans l’immobilier vous sera d‘une grande aide en la matière.

Un point quelquefois négligé est la prévision d’éventuels travaux à faire. Un bien peut être moins cher s’il est en mauvais état mais peut s’avérer coûteux si vous ne prenez pas toutes les précautions nécessaires quant à choisir les bons artisans. Il arrive souvent que les prix des devis grimpent en flèche, que les travaux soient mal faits ! En effet, il ne faut pas le cacher : même si la grande majorité des artisans font bien leur travail, il existe aussi des arnaqueurs prêts à tout pour décrocher un contrat ! si vous ne prenez pas vos précautions, non seulement les travaux seront retardés. Si vous avez à faire appel à d’autres ouvriers, ils vous coûteront plus chers, retarderont la mise en location, voire vous entraîneront dans un procès qui risque de durer longtemps ! Fort heureusement, pour éviter ce genre de désagrément : vous pouvez prendre deux précautions : bien choisir votre (vos) artisan(s) et vous assurer qu’ils bénéficient d’une garantie décennale.

Cette dernière est une garantie légale qui vous permettra, en cas de malfaçon, de vous faire rembourser sans aller jusqu’à un procès. Pour trouver de bons artisans : plus besoin de parcourir au hasard les pages jaunes avec la peur de tomber sur des artisans indélicats. Il existe de nombreux sites en ligne où vous trouverez des artisans sérieux car ils s’engagent à respecter une charte de bonne conduite des travaux. De plus, ce sont souvent les sites en question qui veillent au professionnalisme de l’artisan et aussi du suivi des travaux. Ces sites, en général, tenus par des artisans eux-mêmes, jouent leur réputation sur le sérieux des artisans recrutés. Faites une recherche en ligne par exemple avec l’expression « trouver un artisan en ligne » et vous aurez assez de sites pour faire votre choix, notamment au niveau des prix. A noter, qu’en général, les devis sont gratuits.