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Les nouvelles règles pour louer via Airbnb (sans se faire plumer par le fisc)

Faire Par Michèle Ormans 23 février 2017

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Paris vu par Airbnb (pub aux US)

Airbnb
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La location meublée de courte durée entre particuliers, avec Airbnb ou d’autres sites web, est recadrée mais pas interdite. Les points clefs d’une réforme qui laisse des opportunités de location et de revenus aux particuliers raisonnables pour les particuliers.   

L’économie collaborative numérique facilite la location meublée saisonnière entre particuliers. Il suffit d’un clic sur un site d’annonces comme Airbnb et ses concurrents pour accueillir, moyennant paiement, des touristes français ou étrangers à la recherche d’un toit convivial, ou d’une demeure d’exception.  L’économie collaborative rapporte à chaque personne qui y participe en moyenne 500 euros par an, pas de quoi faire des folies ni s’enrichir en dormant. Mais, dans quelques grandes villes, dont Paris, un vent spéculatif s’est mis à souffler avec à la clef des revenus en or massif pour certains loueurs ou sous-loueurs. D'où la fureur des hébergeurs professionnels qui ont dénoncé cette concurrence jugée déloyale. Sans compter la colère des habitants privés d'un parc locatif et l'énervement des voisins de ces logements pas toujours très  calmes !

(Mise à jour du 1er mars 2017 : Emmanuel Marill, le nouveau directeur général d'Airbnb en France, vient de proposer aux pouvoirs publics de mettre en place une mesure déjà appliquée dans d'autres pays:   "Installer sur notre plate-forme une limite automatique à 120 nuitées" . Mais ce système ne serait mis en place qu'à Paris.

Les nouvelles règles qui entrent en vigueur cette année 2017 (pour vos impôts 2018)  sont toutefois moins draconiennes qu’il n’y paraît, du moins pour ceux qui ne franchissent pas la ligne rouge séparant une activité de co-consommation de celle de la location meublée quasi professionnelle.

Attention, ces nouvelles mesures ne concernent pas les loueurs de chambre d’hôtes, une activité soumise à d’autres règles fixées dans le code du Tourisme.  

1 Les droits et obligations des propriétaires proposant des hébergements

Légalement, la résidence principale est entendue comme le logement effectivement occupé au moins huit mois par an.  

Propriétaire d’une maison ou d’un appartement qui constitue votre résidence principale au sens de la loi, vous pouvez proposer ce bien immobilier à la location meublée  à raison de quatre mois par an, de manière continue ou discontinue à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Dans les communes connaissant une pénurie de logements, une délibération du conseil municipal peut soumettre à déclaration préalable une autorisation de louer des meublés sur de courtes durées. C'est le cas  à Paris, Lyon, Marseille, Nice. Si le logement proposé en location courtes durées n’est pas la résidence principale, il sera nécessaire de demander en mairie un changement d’usage et de destination. Il s’agit d’une procédure d’urbanisme longue et compliquée qui aura des conséquences fiscales importantes.

Un local qui change d’usage et de destination perd en effet son caractère juridique et fiscal de local d’habitation.

Résultat, le jour de sa vente, votre plus-value ne pourra pas bénéficier de l’exonération pour cession de la résidence principale.

Ni de l’exonération de plus-value accordée aux résidences secondaires dont la cession intervient après une certaine période de détention.

2 L’indispensable autorisation de sous-louer pour le locataire

Le droit locatif interdit au locataire de sous-louer son habitation sauf s’il obtient l’autorisation préalable écrite du propriétaire des lieux. Il doit alors respecter les règles applicables à la location de courtes durées, notamment une période maximale de sous-location de quatre mois par an, et la déclaration préalable en mairie si le logement se situe dans une commune qui l’exige.

Depuis quelque temps, des décisions de justice dites « jurisprudence Airbnb » font  droit aux procédures lancées par des propriétaires furieux de voir des locataires « s’enrichir » sur leur dos. Les tribunaux condamnent les locataires à verser de gros dédommagements aux propriétaires lésés,  et prononcent souvent la résiliation du bail. Ce qui est logique puisque la violation de l’une ou l’autre des clauses du contrat de bail peut entraîner la rupture de la relation locative.

Dans les affaires jugées, les bailleurs ont pu facilement prouver la sous-location  du logement en réalisant une capture d’écran des annonces diffusées sur le site Airbnb.

Toutefois,  le tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne vient de rejeter l’action d’un bailleur contre son locataire qui avait sous loué 9 nuitées pour 847 euros. L'avocat des propriétaires avait pourtant mandaté un huissier en Irlande (siège d'Airbnb) pour faire placer sous séquestre les documents. Mais la plateforme américaine a fourni d'elle-même la liste des transactions, ce qui ne garantit pas l'intégrité et la fiabilité des renseignements pour le juge. Les propriétaires ont fait appel. Un feuilleton commence.

Mais avant que cette affaire change la donne, restez prudent ! Sous-louer un logement du secteur privé sans autorisation du propriétaire est risqué, mais sous-louer (fréquent !) un logement HLM est carrément de l’inconscience totale.  

Sachant qu’il faut entre 6 ans et dix ans pour obtenir un logement social dans les grandes villes, ne prenez pas le risque inconsidéré de perdre votre toit, sans oublier le risque d’une amende de 9 000 euros.   

3 Investir pour louer sur Airbnb ? Compliqué et très risqué !

A Paris intra muros, sur une période récente, 20 000 logements ont, indique la mairie quitté le champ de la location longue durée pour être loués exclusivement en courtes durées à des personnes de passage.

Par ailleurs, il semble que de plus en plus d’investisseurs immobiliers décident d’acquérir des logements exclusivement dans le but de les proposer en location de courtes durées. Certains particuliers veulent avoir l’argent du beurre et le sourire des  touristes, sans mesurer les périls qui les guettent.   

Certes, en ville, à la mer, à la campagne ou à la montagne, rien n’interdit de faire de la location meublée de manière permanente, mais il faut alors enfiler officiellement le manteau de loueur en meublé, et accepter les avantages et les inconvénients du statut de résidences de tourisme.   

Autre problème, le logement loué en meublée qui n’est pas la résidence principale du propriétaire perd son caractère d’habitation, et nécessite un changement d’usage et de destination (voir plus haut) auprès du service de l’urbanisme de la ville. Louer en violation des règles légales, notamment l’autorisation municipale quand elle est obligatoire, expose à une amende de 50 000 €. 

4 La part obligatoire du fisc

Jusqu’à présent, la loi fiscale distinguait le propriétaire qui louait de manière habituelle du particulier qui valorisait un peu son patrimoine immobilier, en le louant pour de courtes périodes.

A compter des revenus encaissés en 2017 – à déclarer en 2018 – les personnes qui donnent en location directe ou indirecte un ou plusieurs logements meublés sont considérées, fiscalement, comme exerçant une activité en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lors de la souscription de la déclaration des revenus 2042, celle que tout le monde remplit,  les revenus encaissés sont, dès le premier euro, à déclarer au titre de la location meublée non professionnelle.

En pratique, ces revenus seront soumis au régime micro-BIC s’ils n’excèdent pas 33100 € annuels, avec un abattement forfaitaire pour frais de 50 % avec un minimum de 305 euros.

 Donc seule la moitié des encaissements est ajoutée aux autres revenus de votre foyer fiscal, et soumise avec eux à l’impôt sur le revenu. En outre, vous serez redevable des contributions sociales actuellement fixées à 15,5 %.

 Les revenus provenant de la location meublée non professionnelle qui dépassent 33100 € annuels sont soumis au régime d’imposition au réel.  L’imposition dès le premier euro des recettes provenant de la location meublée s’applique à ceux qui louent ou sous-louent à des personnes de passage, en locations de courtes durées. Il est prévu un régime fiscal plus doux en cas de location d’une partie de la résidence principale dans laquelle vous continuez à vivre.   

5 La location ou la sous-location d’une partie de la résidence principale

L’article 35 Bis du code général des impôts permet de louer ou sous-louer en meublé une ou plusieurs pièces de l’habitation principale sans avoir à passer par la case impôts sur le revenu, ni contributions sociales. Mais il faut remplir une condition : la ou les pièces louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ou s’il s’agit d’un travailleur saisonnier sa résidence temporaire.

Est donc exclue de ce dispositif de faveur,  la location de courtes durées à des personnes de passage. Autre condition indispensable, le prix de la location de la résidence principale doit être fixée dans les limites raisonnables, soit actuellement un loyer annuel par m2, charges non comprises, de 184 € en Ile de France et 135 € dans les autres régions. 

Lorsque la ou les pièces louées bénéficient d’un accès indépendant, cette exonération d’impôt sur le revenu ne s’applique pas. Il faut vraiment que les pièces louées ou sous-louées fassent partie intégrante de votre habitation principale.

N’oubliez pas non plus, que le locataire ne peut jamais sous-louer, même pas une pièce de son logement, sans l’autorisation préalable écrite de son bailleur. 

Sous peine de votre son bail résilié.

6 Des cotisations sociales pour les loueurs très actifs

Le législateur français n’a pas souhaité aller sur le terrain de l’interdiction générale des locations meublées type Airbnb et a choisi de frapper au portefeuille par des cotisations sociales, les loueurs en meublé un peu trop actifs qui se conduisent comme des professionnels sans assumer les inconvénients.

L’article L 613-1, 8° du code de la sécurité sociale dispose que les personnes louant des locaux d’habitation à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois seront obligatoirement inscrites au RSI – Régime social des indépendants, dès lors que les sommes encaissées à ce titre excèdent 23 000 € par an. En cas de dépassement de ce plafond, il vous faudra payer des cotisations sociales à cet organisme. La loi vous permet de ne pas vous inscrire au RSI, mais d’opter pour une affiliation au régime général de la sécurité sociale, dont les cotisations sont encaissées par les URSSAF.

Sachant que le RSI suscite le mécontentent de ses adhérents, vous avez tout intérêt à payer vos cotisations sociales au régime général de la sécurité sociale. Mais si, vos recettes de locations meublées de type Airbnb sont inférieures à 23 000 € annuel, vous n’aurez pas à payer des cotisations sociales ni à vous affilier à un régime social.

Par contre, vous n’échapperez pas à l’impôt sur le revenu. 

7 Airbnb et les autres, aviseurs officiels du fisc

La plate-forme collaborative avec laquelle vous faites affaire, vous permet de consulter sur votre profil les montants bruts de vos revenus. Il s’y ajoute parfois, un relevé totalisant les revenus encaissés au cours d’une période donnée.

Mettez à profit cette information régulière pour surveiller le compteur des gains et l’empêcher de franchir le seuil fatidique des 23 000 € annuels, montant au delà duquel vous paierez des cotisations sociales.

C’est que désormais, les gains de locations meublés seront obligatoirement portés à la connaissance de l’administration fiscale et des organismes sociaux, par les plates-formes collaboratives.

Grâce à ces informations, le fisc pourra effectuer les recoupements et s’assurer que vous avez effectivement mentionné vos gains de location sur votre déclaration des revenus, et en cas d’omission, vous infliger un supplément d’impôt sur le revenu.

Le RSI sera également destinataire des renseignements sur les gains de location que vous avez encaissés via une ou plusieurs plates formes collaboratives, et procèdera d’office à votre affiliation, si le total dépasse 23 000 € sur l’année, sauf si vous décidez d’opter pour l’affiliation au régime général de la sécurité sociale.

L’article 1649 quater A du code général des impôts précise que les opérateurs de plateforme en ligne devront adresser à l’administration fiscale le montant des revenus perçus à compter du 1er janvier 2019 par les utilisateurs.

Par contre,  La loi de financement de la sécurité sociale n’ayant pas donné de date pour la soumission de ces revenus aux cotisations sociales au delà d’un certain montant, il faut considérer que cette mesure est d’application immédiate et que les organismes de sécurité sociale seront informés dès la fin de l’année 2017 des revenus encaissés par les utilisateurs. 

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